每经记者 陈荣浩 每经编辑 魏文艺
购房者关心的存量房贷利率调整传来利好消息。
9月24日，在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上，中国人民银行行长潘功胜表示，将引导商业银行把存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅在0.5个百分点。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%。
“此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5个百分点，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。”潘功胜说。
此次存量房贷利率下调后，购房者能省下多少月供？《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）注意到，据业内人士测算，若以降低50个基点计算，对于100万元贷款本金、30年等额本息的还贷方式，购房者月供可以减少300多元，30年大约可以节省利息支出10万元。
在当天的新闻发布会上，潘功胜宣布了一系列房地产利好政策：
降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，将全国层面的二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到15%。将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。
降低存款准备金率和政策利率。近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25~0.5个百分点。降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点，从目前的1.7%调降至1.5%，同时引导贷款市场报价利率和存款利率同步下行，保持商业银行净息差的稳定。
“这次利率调整对银行净息差的影响总体保持中性。下调存量房贷利率将减少银行的利息收入，但也会减少客户的提前还款。”潘功胜表示。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向每经记者分析认为，央行此次政策覆盖存量房贷和新购房需求，覆盖面广，惠及力度大，将为购房成本降低、持续增强购房信心、持续降低存量房贷风险发挥积极作用，同时有助于持续带动居民消费，是迄今为止力度最大、惠及面最大的一项房贷政策。
“在买房中承担高利率的，主要是2017~2021年买房的群体，这部分群体很多都是上一轮城镇化高峰期进入城市的年轻人、新市民（也包括加杠杆的投资客）。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员向每经记者表示：“政策意图是想让居民加杠杆，一方面支撑房地产消费，另一方面通过房地产活跃度提升来稳定内需，特别是对冲通缩。同时，也是为了打击绕道经营贷、消费贷等违规置换房贷的行为。”
此外，国家金融监督管理总局局长李云泽在当天的新闻发布上表示，在各方共同努力下，城市房地产融资协调机制取得了良好效果。截至目前，商业银行已审批白名单项目超过5700个，审批通过融资金额达到1.43万亿元，支持400余万套住房如期交付。在协调机制的带动下，金融机构对房地产行业的支持力度也在不断扩大。
据李云泽介绍，截至8月末，今年房地产开发贷款较年初实现了正增长，扭转了几年来持续下滑的态势，房地产的并购贷款和住房租赁贷款分别增长14%和18%，为促进房地产市场平稳健康发展提供了有力的金融支持。
“同时，为积极支持刚性和改善性的住房需求，我们会同人民银行指导各地、各家金融机构因城施策来调整相关的房地产金融的政策。下一步，也会配合人民银行积极推进，稳妥降低存量房贷的利率，以进一步减少居民房贷支出，提高人民群众的获得感。”李云泽说。
每经记者注意到，在上述系列利好政策发布后，A股地产股和港股内房股均迎来集体上涨。
截至当日收盘，A股方面，世荣兆业涨停，新黄浦、中交地产、金融街、荣安地产、大名城、栖霞建设涨超5%，华侨城A、万科A、绿地控股等近80只地产股跟涨；港股方面，绿地香港涨超30%，金轮天地控股、实力建设等5只内房股涨超20%，华南城、宝龙地产、富力地产、融创中国等14只内房股涨超10%，其余跟涨的内房股多达100多只。
潘功胜表示，下调存量房贷利率，有利于进一步降低借款人房贷利息支出，预计这一项政策将惠及5000万户家庭，1.5亿人口，平均每年减少家庭的利息支出总数大概1500亿元。“这有助于促进扩大消费和投资，也有利于减少提前还贷行为，同时还可以压缩违规置换存量房贷的空间，保护金融消费者的合法权益，维护房地产市场平稳健康发展。”
记者注意到，据多家机构测算，当前存量房贷平均利率约在4%。央行数据显示，截至今年二季度末，全国新发房贷利率已降至3.45%，新发房贷与存量房贷相差大约在50个基点。按此测算，若以商贷100万元、贷款30年等额本息还款方式计算，月供大约减少300元，30年大约可以减少利息支出共10万元。
事实上，今年以来央行已两次下调5年期以上LPR合计35BP至3.85%，同时取消了全国层面首套、二套房贷利率下限。
据中指研究院统计，目前除了北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外，全国其他城市均取消了房贷利率下限，多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右，部分城市利率降至3%以下。
去年在深圳买房的一位购房者向每经记者表示，自己的存量房贷利率在今年6月就有过调整，其中商贷部分的存量房贷利率由去年的4.6%降到了现在的4.25%。
“因为我们是去年5月买的房，采用‘商贷+住房公积金’组合贷方式。商贷部分是46万元，以前每月还款2358元，存量房贷利率下调后每月还款金额降到2265元，每月还款金额少了约93元。公积金贷款利率去年是3.1%，今年8月降至2.85%，每月还款由以前的4612元降到现在的4471元，省了约140元。每月总共少还款233元。”上述购房者告诉记者。
严跃进表示，叠加最近几年LPR下调和去年存量房贷利率，实际上已经较大幅度地降低了购房者的月供负担和压力。若考虑到2020年以来五年期以上LPR已经减少了95个基点，然后叠加此次50个基点，那么最近4年存量房贷利率其实已经减少大概145个基点，这是历史罕见的降低存量房贷利率的政策。
“若按此计算，综合考虑最近4年的房贷政策，100万元贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，其月供累计已经减少了870元。”严跃进表示。
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